房地产贷款集中度管理影响几何？——民众期货

12月31日，民众国际期货和银保监会联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称“通知”），对银行业金融机构涉房贷款提出了明确的总量集中度要求，进一步释放了从严调控房地产市场，促进房地产市场长期平稳健康发展的政策意图。

建立房地产调控长效机制和防范过热风险是政策出台的主要原因。从长期来看，包括房企融资“三条红线”、房产税稳妥推进以及此次的房地产贷款集中度管理在内的一系列房地产调控政策，都是建立房地产调控长效机制政策框架的重要组成部分。只有扎牢宏观调控政策框架，才能有效防范房地产市场“灰犀牛”风险。从短期来看，疫情之后为稳增长推出的一系列货币宽松政策虽然意在托底实体经济，但客观上也为房地产市场营造了宽松的流动性环境，近期部分热点城市房价出现了加速上涨的趋势。据媒体报道，2020年9月底监管部门就曾下发通知要求大型银行控制房贷规模，并要求多家大行新增涉房贷款占比降至30%以下。由此可见，今年以来房地产调控持续收紧的政策导向一以贯之，此次通知只是对前期监管政策的进一步细化和完善。

通知主要通过余额占比控制，引导银行平稳有序降低对涉房贷款依赖。从此次通知的主要内容来看，主要引入了房地产贷款集中度的监管指标，通过给银行业金融机构房地产贷款和个人住房贷款占各项贷款余额的比重设置上限，来控制银行涉房贷款的总量，起到引导银行平稳有序降低对涉房贷款依赖的政策意图。

从具体的指标设置方面看，监管将银行类金融机构按照资产规模及机构类型划分为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行共五档，分别设定不同的房地产贷款和个人住房贷款占比上限，遵循的原则是资产规模越大、经营区域越广泛，涉房贷款占比的上限越高，反之则越低，这与银行业金融机构存量涉房贷款规模也是相一致的。

那么目前银行涉房贷款的实际情况究竟如何呢？从总量来看，根据民众国际期货公布的截止2020年3季度的贷款投向数据，银行业房地产贷款占各项贷款的比重为28.8%左右，个人住房贷款占各项贷款的比重为19.9%左右，与第二档达标要求基本相当。考虑到中资大型银行在信贷投放总量中的占比达到50%以上，中长期贷款投放占比更是达到60-70%，因此从银行业整体来看，此次针对房地产贷款集中度的监管政策收紧对现有银行业务整体冲击不大。

但对单个银行来看，此次通知所带来的影响依然不容小觑。我们选取A股上市的37家银行作为样本，剔除数据缺失的北京银行和紫金农商行，根据上市银行半年报披露的贷款余额和投向数据计算，大部分银行截止2020年上半年的数据都能够满足通知中对贷款集中度的要求，但部分银行仍存在超标的情况，甚至个别银行的超标幅度较大。整体来看，中型和小型银行的超标情况更为普遍，压降压力也更大一些。大行整体压力不大，虽然建行和邮储略有超标，但由于今年以来涉房贷款增速已明显下降且低于贷款余额增速，根据目前的趋势外推，未来调整压力也相对有限。由此可见，此次通知对包括股份行、城商行、农商行等在内的中小银行而言压力更大。

不过为避免短时间内大幅压降房地产相关贷款可能引发的系统性风险，监管也为银行整改提供了较长的过渡期和一定的政策弹性。在具体政策执行方面，通知要求，人民银行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可以本通知第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。

过渡期方面，通知强调银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调整过渡期为自本通知实施之日起4年。房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调整过渡期分别设置。业务调整过渡期结束后因客观原因未能满足房地产贷款集中度管理要求的，由银行业金融机构提出申请，经人民银行、银保监会或当地人民银行分支机构、银保监会派出机构评估后认为合理的，可适当延长业务调整过渡期。

监管给房地产贷款集中度的整改提供了较长的过渡期，也给予地方监管机构一定的弹性空间，一方面表明通知是针对房地产市场中长期的制度安排，采取的是力求平稳，循序渐进式的推进节奏，尽可能避免对短期市场和银行经营行为的过度冲击。但另一方面类似资管新规的时间换空间式的政策安排，也体现出监管对房地产从严调控的决心十分坚定。

从政策影响的角度看，从空间的维度而言，由于监管指标设置保留了一定的空间，因此此次房地产贷款集中度的收紧，对银行业整体负面影响相对有限，但对单个银行而言影响仍大，尤其是前期房地产相关业务扩张较快的部分中小银行，或将面临较大的超标和整改压力。在经济整体尚未恢复至疫情前水平的背景下，随着银行业内部对优质客户资源的竞争不断加剧，涉房类融资受限或将使得部分经济欠发达地区的中小银行面临无资产可投的窘境，对债券类资产而言无疑将带来更多的增量配置资金。

从时间的维度而言，考虑到较长的过渡期安排和监管弹性空间，此次通知的短期影响更多体现在预期层面，实质影响相对有限。但从中长期来看，“房住不炒”的政策导向和房地产长效机制逐步建立的背景下，未来房地产行业融资整体收紧已是大势所趋，对房地产行业和经济的负面影响值得警惕。