重压之下 土地财政能否拯救地方政府？|土地出让

　　民众国际期货：：重压之下，土地财政能否拯救地方政府？

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　　2021年是一个非常特殊的年份，国内经济刚刚开始复苏，仍需积极财政的持续支撑；但今年的地方债、城投债又面临巨大的到期压力。这使得财政收支缺口的压力再次扩大，债务风险问题持续升温。

　　为了应对这一局面，财政部、国务院国资委已经开始着手准备一系列工作与改革措施，今年的两会期间有望出台新的政策；与此同时，地方政府也纷纷开始积极“自救”，不约而同的再次把希望寄托在土地出让金上。

　　只是这一次，土地财政能否再次拯救地方政府于危难之中呢？

　　地产调控加码，贷款全面收紧

　　据财政部公布，2020年全国地方政府性基金预算本级收入89927亿元，同比增长11.7%；其中，国有土地使用权出让收入84142亿元，同比增长15.9%。这体现了去年土地出让收入对地方财政的支撑，但在一系列政策导向的变化下，这一局面恐怕难以继续。

　　在2020年“疫情经济”时期，货币与金融监管政策均较为放松，导致许多货币与信贷资金流入房地产市场，使得楼市出现了逆势“小阳春”；在供需两旺的带动下，许多地区的土地库存去化较快，整体价格也有所回升。

　　但随着经济的恢复以及货币政策的收紧，这一局面已然被踩下“刹车”；自去年四季度开始，许多金融机构已经收紧了可能流向楼市的经营贷、消费贷等资金。到了今年初，金融监管更是出台了银行业房贷占比的要求，地产调控没有最严只有更严，流入楼市的资金渠道已全面受到管控，今年的楼市去化不容乐观，土地市场恐怕很难维持去年的放量增长。

　　集中供地新政，土地财权上收

　　近日，市场出现了土地出让新政的消息，称：今年北上广深4个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市的土地出让将实施“两集中”，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

　　这意味着这22个城市的土地出让政策将出现非常大的转变，同时将非常深刻地印象这22城的财政收入——不仅供地规模计划需要更谨慎的安排，更重要的是，这22城的下属区、县将失去土地出让活动中的自主权，不再可以任意决定土地出让规模、出让时间，来补充地方可用财力。

　　虽然22城的市本级财政情况普遍不错，但其下属区县有许多都是债务压力的“重灾区”；这一新政的落地势必将影响到这些地区的土地出让收入，“土地财政”难以缓解这些地区的财政缺口。

　　房企压力上升，库存难以去化

　　另一方面，由于房地产企业普遍“高杠杆、高周转”，近年的“去杠杆”以及整治金融乱相也对房地产行业出现了非常大的影响；尤其是对地产企业融资进行详细、动态的监管后，多家大型地产集团的现金流出现了一定问题，不得不减缓其拿地开发的节奏，土地市场的需求出现了一定的下降。

　　在新一轮去杠杆、货币政策新常态的大背景下，今年地产企业的日子仍然非常的“不好过”；为了熬过寒冬，势必将降低储备土地的力度，维持现金流以供集团正常经营运转。

　　因此，在这样的大背景下，如果今年没有非常大规模、力度的城镇化政策促使人口大量进入城市居住，那么土地市场的热度势必有所下降，只能勉强维持政府性基金的运转与土地收储。地方债务的庞大压力，恐怕只能寻求其他渠道进行解决。

　　人不能两次迈进同一条河流，地方政府也一样。

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