“正源地产”债务危机沉重 西南证券踩雷涉5.5亿

　　民众国际期货：：“大连民营房企”债务危机沉重，西南证券踩雷涉5.5亿诉讼

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　　发迹于大连的正源地产，2019年便爆发债务危机，随后多家金融机构踩雷。

　　01、西南证券踩雷

　　近日，西南证券公告称，公司作为5只资管计划的管理人，于2021年1月14日向重庆市第一中级人民法院起诉正源房地产开发有限公司（以下简称“正源地产”）。

　　涉及诉讼公告

　　公告显示，正源地产未按约定支付“16正源01”、“16正源02”、“16正源03”本息5.5亿元，西南证券申请判令其偿付上述债券本金及利息、违约金、逾期利息、律师费、诉讼费等，且目前重庆市上述法院已出具《受理案件通知书》，决定立案受理。

　　众所周知，正源地产的债务危机爆发于2019年。

　　2019年9月，“16正源03”发生实质性违约，此前“16正源01”曾发生技术性违约引发市场广泛关注，正源地产资金链持续紧张。

　　2020年5月，由于债务纠纷，正源地产所持3.5亿股正源股份（600321.SH）股份被司法冻结，此后多次被轮候冻结。

　　《小债看市》统计，目前正源地产还存续“16正源01”和“16正源02”两只债券，存续规模22.7亿，均将于今年7月到期，且上述两只债券已于去年5月在上交所停牌。

　　存续债券

　　2020年6月，联合资信将正源地产主体评级下调至C，“16正源01”“16正源02”信用等级由“AA”下调至“AA-”，评级展望为“负面”。

　　02、债务危机沉重

　　据官网介绍，正源地产始创于1991年，从创建之初单一的旅游产业发展成集房地产、大健康、金融投资、健康美业、创新空间五个业务领域为一体的企业集团。

　　正源地产发迹于大连后向全国扩张，住宅产品涉及“幸福e家”“金融世家”和“尚峰尚水”三条产品线。目前已完成在北京、大连、南京、重庆、长沙等五大重点区域的业务布局。

　　正源地产官网

　　从股权结构上来看，正源地产的第一大股东为北京利源投资，持股比例为50.95%；第二大股东为大连正源（外商独资），持股比例为41.08%，穿透后公司实际控制人为富彦斌，持股比例34.14%。

　　股权结构图

　　2020年4月，正源地产公告称受新型冠状病毒肺炎疫情影响，2019年年度报告编制工作尚未完成，公司拟延期披露2019年年度报告。

　　纵观历年来财务数据，正源地产盈利能力下滑明显，甚至在2018年净利润由盈转亏，出现历年来的首次亏损。

　　2018年，正源地产实现营收25.48亿元，同比下滑18.76；实现净利润-3.74亿元，同比下滑235.52%。

　　净利润趋势

　　截至2018年末，正源地产总资产为309.49亿元，总负债184.3亿元，净资产125.19亿元，资产负债率59.55%。

　　《小债看市》分析债务结构发现，正源地产主要以非流动负债为主，占总负债比为67%，债务结构不合理。

　　截至2018年年末，正源地产非流动负债有124.12亿元，主要为应付债券和长期借款，其长期有息负债合计102.45亿元。

　　另外，正源地产还有流动负债有60.18亿元，主要为一年内到期非流动负债，其短期债务有21.35亿元。

　　相较于短债规模，正源地产的自有资金明显不足，其账上货币资金只有19.93亿元，而其中受限资金就有17.45亿元，可动用资金仅为2.48亿元，存在较大短期偿债风险。

　　在银行授信方面，截至2017年年末正源地产授信总额为52.85亿元，未使用银行授信还有10.5亿元，可以看出其财务弹性不佳。

　　银行授信情况

　　《小债看市》注意到，正源地产的流动性危机开始于2017年，当年其账上货币资金猛降五成，而总负债却增长了11%，经营性现金流更是大幅流出15.84亿元，对债务和利息的保障能力大大降低。

　　整体来看，正源地产刚性债务有123.08亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为67%。

　　近年来，在业绩下滑、经营获现能力恶化情况下，正源地产偿债资金主要民众国际期货官网于外部融资。

　　在融资渠道方面，除了银行借款和债券融资，正源地产还通过应收账款，定增和股权质押等方式融资。

　　根据最新数据，正源地产已质押3.58亿股正源股份股票，占其所持股比例为100%，可见其股权质押率很高。

　　股权质押明细

　　值得注意的是，2017和2018年正源地产筹资性现金流净额均为净流出状态，说明其外部融资环境已恶化，融资渠道遇阻。

　　在资产质量方面，正源地产的其他应收款、存货和商誉三项指标较高，对资金形成较大占用，未来存在回收和商誉减值风险。

　　总得来看，近年来正源地产业绩下滑，甚至在2018年出现亏损；自有资金异常紧张，短期偿债风险高企；外部融资环境恶化，融资渠道遇阻。

　　03、溢价七成借壳上市

　　1964年，富彦斌出生于黑龙江省齐齐哈尔市，19岁考入北大地理系，本科毕业后又在北大经济学院国民经济计划与管理专业就读，1991年创办正源地产的前身大连新世界房屋开发公司。

　　正源地产实控人富彦斌

　　1999年12月，新世界地产由集体所有制企业改制成为正源地产，后又经过多次股权转让、增资、变更等。

　　其后十年，正源地产一直把登陆资本市场作为发展目标，但2011年其寻求赴港上市未果。

　　2016年，正源地产频繁发债，在债券市场募资60亿。

　　随后，正源地产溢价七成借壳国栋建设上市，以25亿的对价持有23.7%股份，同时形成22.32亿的巨额商誉。

　　借壳后，国栋建设拟“资产置换+发行新股份”收购正源地产手上多家房地产公司80%股权，然而该重组借壳计划却以失败告终。

　　值得注意的是，从2017年起正源地产就将所持上市公司的股权几乎全部质押。

　　自从正源地产入主上市公司后，其股价便一直跌跌不休，目前正源股份最新收盘价为1.99元，市值较最高值跌去150亿元。

　　正源股份股价走势

　　2016年，对于富彦斌来说也是不平静的一年，正源地产借壳上市后，他又涉43亿港元巨额借款追索官司，另有媒体报道2016年年初富彦斌曾神秘失踪调查。