个人住房抵押贷款违约风险影响因素分析_民众期

内容摘要

个人住房抵押贷款违约风险大小对于拟证券化资产池的整体目标违约比率具有重要影响。本文采用定性与定量分析相结合的方法，分别从贷款和借款人两个维度分析了个人住房抵押贷款违约风险的影响因素。分析认为，资产经营能力及风险管理能力较强的贷款发放机构，其贷款违约风险较低；贷款利率较高、初始贷款价值比较大、抵押住房面积较大的借款人，其贷款违约风险较大；中青年借款人、已婚及收入债务比较高的借款人，其贷款违约风险较小。

关键词

资产证券化  RMBS  偿债能力  信用风险

截至2019年12月31日，我国个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）存量规模为10386亿元，占信贷资产支持证券（ABS）存量规模的72.31%，是信贷ABS市场的主流产品，受到市场各方的关注。个人住房抵押贷款（以下简称“个人房贷”）作为RMBS的底层资产，其违约风险的大小对拟证券化资产池的整体目标违约比率[1]具有重要影响。基于个人房贷的特点，本文结合国内外相关研究，从贷款和借款人两个维度，分析影响个人房贷违约风险的因素，以期为识别个人房贷资产的信用风险提供有益参考。

贷款方面

在贷款方面，可以从贷款发放机构、贷款成本和贷款特征三个具体层面进行分析。一是贷款发放机构的主要影响因素为机构的资产经营能力、风险管理能力等；二是贷款成本的主要影响因素为贷款利率；三是贷款特征的主要影响因素包括账龄、初始贷款价值比[2]、购买住房的面积、还款方式和业务品种等。

为进一步研究个人房贷违约的影响因素，本文采用实证的方式对相关因素进行了分析。一方面，统计分析了截至2019年底已发行RMBS项目的机构的房贷资产静态池数据和部分项目存续期表现数据。另一方面，统计分析了RMBS项目逐笔贷款数据特征。首先，为减少抽样误差，保证样本中涉及更多种类型的违约资产和违约借款人数据以供分析，本文将2018年以前发行并在2019年进行跟踪评级的RMBS项目，按照银行类型进行划分并进行分层抽样，最终以25单RMBS项目作为观测样本。其次，为尽量避免仅分析违约数据特征的片面性，保证数据结论的合理性，本文通过对比某一影响因素（或该因素中的某一数据区间）在跟踪违约资产中的笔数占比是否明显高于其在首评总资产池中的笔数占比，来判断该因素是否对个人房贷违约有影响。

（一）贷款发放机构

笔者通过分析发现，各商业银行的累计违约率水平差异显著。从静态池累计违约率数据来看，以表现期截至60期的个人房贷资产为例，机构最高的累计违约率接近10%，而最低的累计违约率不到1%；从存续期超过12期的RMBS项目累计违约率来看，不同发起机构RMBS项目累计违约率差异也很明显。此外，各商业银行房贷资产静态池新增违约率形态存在差异。经营时间长、业务经验丰富、风控制度完善、业务地域分布范围广的商业银行，其新增违约率曲线相对平滑，新增违约率先增后降的特征也比较明显；而经验有限、风控能力一般且业务地域分布较为集中的商业银行，其新增违约率曲线波幅较大且违约率水平整体偏高。

笔者认为，个人房贷发放机构的资产经营能力、风险管理能力不同是各发起机构累计违约率水平和新增违约率形态出现差异的主要原因。一是商业银行的资产经营能力越强，其房贷资产的违约风险越低。商业银行经营时间越长、业务越成熟，获取优质客户的能力就越强，资产质量就越高，违约风险越低。二是商业银行风险管理能力越强，其房贷资产违约风险越低。商业银行风控制度越完善、风险预警与识别能力越强，对借款人偿债能力和偿债意愿的衡量就越准确，违约风险就越低。三是商业银行房贷经营区域越分散、经营区域的经济越发达，其房贷资产的抗风险能力越强。

（二）贷款利率

利率是借款人的融资成本，贷款利率越高，说明借款人的利息负担越重，越容易发生违约。

目前RMBS入池资产的利率以浮动利率为主，利率波动风险也由借款人承担。尽管现在市场利率处于下行阶段，但受贷款定价基准转换政策影响，在利率下行期，将贷款定价基准转换为贷款市场报价利率（LPR）的浮动利率借款人，可能会适用相对较高的浮动比例。若后续市场利率上行，那么有可能对这部分借款人的偿债能力和偿债意愿造成负面影响，这类借款人就更容易发生违约。

（三）账龄

与累计违约率相比，新增违约率能够更好地捕捉个人房贷资产逐期违约率水平上升和下降的趋势。笔者经过分析发现，在贷款发放初期，新增违约率逐步上升。当账龄为12～24期时，新增违约率达到峰值，并在60期前都保持较高水平，随后逐渐下降，账龄超过120期的个人房贷资产新增违约率极低。为排除贷款发放时间的影响，在按年份对各期个人房贷资产新增违约率进行统计后，可以发现上述规律仍然存在，而在合并所有年份的静态池数据后，新增违约率曲线先升后降的形态更加明显（见图1）。

个人房贷资产新增违约率随账龄增加呈先升后降态势主要是受违约成本和投机炒作因素的影响。一方面，个人房贷违约成本变化影响违约意愿，进而影响违约率水平。在个人房贷发放初期，抵押物对未偿本息的覆盖程度有限，此时借款人的违约意愿较强。随着借款人逐期偿付贷款，抵押物对未偿本息的覆盖倍数提高，此时借款人违约成本上升，违约意愿下降。加之我国住宅平均销售价格自1998年住房分配货币化改革以来整体上一直处于单边上扬趋势，受此影响，账龄越长的房贷资产，其违约成本越高，违约率越低。另一方面，投机炒作的短期性特征可能导致房贷发放初期违约率上升。房地产具有居住和投资的双重属性，房价上涨带来的“羊群效应”可能刺激投机炒作行为，而投机炒民众期货大多期待在短期获利。当房价稍有波动时，投机者通常选择及时止损，这将加剧房贷发放初期的信用风险。

（四）初始贷款价值比

从初始贷款价值比的分布对比图来看，违约资产与首评总资产在初始贷款价值比的分布形态上较为相似（见图2）。但是当初始贷款价值比超过60%时，违约贷款笔数占比明显较高。初始贷款价值比越高，说明该笔贷款的首付比例越低，借款人违约的成本越小，较低的违约成本可能会导致借款人后续违约意愿增强，违约风险由此上升。

（五）抵押住房面积

从抵押住房面积分布对比图中来看，当抵押住房面积大于100平方米时，违约贷款笔数占比较大。对于购买大户型住房的借款人来说，其贷款还本付息金额较大，加大了购房者的财务负担。一旦借款人的第一还款民众国际期货官网（一般为收入）受到影响，那么其偿债能力将下降，这将导致贷款违约的可能性增大（见图3）。

（六）还款方式

从还款方式分布对比图来看，样本中的RMBS资产全部采用等额本金或等额本息还款方式，且两种还款方式在跟踪违约与首评总资产中的占比较为接近，说明等额本金和等额本息的还款方式对违约无明显影响（见图4）。

（七）贷款业务品种

一般来说，借款人通过贷款购买的首套住房多具有自用属性，借款人的偿债意愿较强，贷款违约风险较低；而非首套住房的投资属性偏大，或为改善性住房，一旦借款人受到负面因素影响，借款人对于非首套房贷的偿债意愿更容易下降，贷款违约风险会更高。

借款人因素方面

在借款人因素方面，可以从个人信息、偿付能力和历史信用情况三个方面进行分析。一是个人信息的主要影响因素包括借款人的年龄、婚姻状况、性别和职业状况等。二是偿付能力的主要影响因素包括借款人的收入和收入债务比等。三是历史信用情况的主要影响因素包括贷款逾期情况和个人信用分等。笔者选取与在上文相同的样本和统计方式，对数据进行了分析。

（一）借款人的年龄

由借款人的年龄分布对比图可见，跟踪违约资产和首评总资产所涉及的借款人年龄分布形态大体一致，但20～30岁、50岁以上的借款人，其贷款违约笔数占比较其在首评总资产中的占比有所上升。而从30～50岁的借款人来看，其贷款违约笔数占比较其在首评总资产中的占比低，说明中青年借款人多处于职业的稳定期，财务状况较好且稳定，偿债能力较强，发生违约的风险更低（见图5）。

（二）借款人的婚姻状况

由婚姻状况分布对比图可见，已婚借款人的贷款违约笔数占比较其在首评总资产中的占比有所下降，而处于未婚、离异和其他（包括丧偶等）婚姻状态下的借款人，其贷款违约笔数占比较其在首评总资产中的占比有不同程度的上升。笔者认为，已婚借款人的家庭通常有双份工资收入，偿债能力更有保障，因而发生贷款违约的风险更低（见图6）。

（三）借款人的收入债务比

收入债务比是指借款人的收入水平对贷款额的覆盖程度。从收入债务比分布对比图来看，在相同的收入债务比条件下，样本贷款的违约笔数占比与其在首评总资产中的占比较为相似，但是在收入债务比小于2时，违约贷款笔数占比明显增加（见图7）。这说明收入债务比越高，收入对于债务的覆盖能力越强，借款人的相对偿债能力越强，其发生违约的风险越低。

（四）其他因素

一般来说，借款人所从事的职业越稳定、职务级别越高、服务年限越长，其收入情况越稳定，借款人的偿债能力越有保障。未发生贷款逾期的借款人，其偿债能力比较稳定，偿债意愿也比较强。征信报告被查询次数越多，代表借款人曾经申请贷款的次数越多，而较多的债务关系可能会对借款人的偿债能力产生负面影响，从而增加其违约的可能性。通常来说，职业状况稳定、无贷款逾期记录、征信报告被查询次数较少的借款人，其违约风险会较低。

注：

1.整体目标违约比率是指不同信用等级证券所需承受的资产池目标违约率。

2.初始贷款价值比是指在初始贷款发放时的贷款合同金额与抵押房产价格的比值。

本文原载《债券》2020年7月刊

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