年息32%！“闽系房企”明发集团违约后高息举债

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　　民众国际期货：：年息32%！“闽系房企”违约后高息举债，危机下无异于饮鸩止渴

　　近日，在港股停牌四年之久的明发集团，2.2亿美元私募债违约后，拟发行亚洲最高融资利率美元债。债务危机之下，其32%高息发债无异于饮鸩止渴。

　　01、违约后高息发债

　　6月1日，明发集团（00846.HK）公告称，拟发行一笔规模1.76亿美元、票息22%的美元债券用于偿还债务。

　　上述债券条款规定，如明发集团不能及时兑付发生逾期，该券票息将上浮至32%。这或是迄今为止亚洲债券公开市场里最高的融资利率。

　　值得注意的是，不久前明发集团有一笔2.2亿美元私募债未能到期兑付，已构成违约。

　　明发集团此次发行六月期IRR票据，就是为了兑付该违约债券，同时其也在向一家欧洲银行借款。

　　今年年初，明发集团刚刚发行一只高息境外债。

　　1月，明发集团发行一只2.2亿美元票息15%的债券，募集资金用于集团若干现有债务的再融资及用于集团一般企业用途。

　　《小债看市》注意到，高息发债、私募债违约，种种迹象透露出明发集团流动性已经十分紧张，债务危机沉重。

　　02、危机由来已久

　　据官网介绍，明发集团创始于1994年，是一家以城市运营为核心，以商业地产、住宅地产、酒店经营为支柱产业，并涉及工业、商贸、投资等多项领域的集团企业。

　　2009年，明发集团登陆港交所，成为继宝龙地产、禹洲地产之后在港上市的第三家厦门民营房企。

　　从股权结构上看，明发集团的控股股东为银诚公司，持股比例为83.47%，穿透后实控人为自然人黄焕明，其持有83.7%股份。

　　2017年以来，明发集团的业绩便陷入增收不增利怪圈。

　　2017年，明发集团在营收翻倍的情况下，净利润同比下滑12.42%，同时经营性现金流大幅流出33.66亿元；2018年其营收上升14.11%，净利润却再次下滑16.51%。

　　从销售金额来看，2019年明发集团合同销售大幅下滑30%，已被甩出中国百强房企阵营之外。

　　今年，新冠疫情之下，明发集团一季度录得未经审核合同销售约14.9亿元，同比下降29%。

　　截至最新报告期，明发集团总资产为757.25亿元，总负债590.41亿元，净资产166.84亿元，资产负债率77.97%。

　　《小债看市》分析债务结构发现，明发集团以流动负债为主，占总负债比高达92%，流动负债占比过高，债务结构不合理。

　　截至2019年年末，明发集团流动负债有545.55亿元，其中短期借贷64.92亿元，应付款项及应付票据116.43亿元，其他流动负债296.49亿元。

　　然而，明发集团账上现金及现金等价物只有34.88亿元，较上年末下降三成，即使加上经营性现金流11.18亿元，也不足以覆盖短期债务，其短期偿债能力指标也呈恶化趋势。

　　多年以来，明发集团短期借贷规模高居不下，并且不断攀升，但其资金流动性却一直处于紧绷状态，甚至在2011-2014年间现金不足十亿接近枯竭，其流动性危机由来已久。

　　另外，明发集团还有非流动负债44.86亿元，其中长期借贷5.6亿元，其他非流动负债15.2亿元。

　　可以看出，明发集团外部融资主要依赖于短期借贷，除此之外其还有14次应收账款融资以及质押给华融国际的股权质押融资。

　　值得注意的是，2019年明发集团筹资性现金流净额为-36.5亿元，为历年来首次净流出状态，这说明其融资渠道不畅情况下，却在偿还更多债务。

　　另外，明发集团的其他应收款规模较大，占流动资产比超10%，对资金形成较大占用且未来存在一定回收风险。

　　随着2.2亿美元债的违约，明发集团多年来的流动性危机已经转化为债务危机，2019年为了化解危机其已经开始卖子求生。

　　2019年4月，明发集团将全资子公司东胜公司51%的股权转让给世茂房地产，对价27.92亿元，以此来缓解资金压力。

　　而更让明发集团头疼的是，其股票在港股停牌已达4年之久，不仅融资渠道受阻，并且目前还面临退市风险。

　　2016年3月， 普华永道称未能对明发集团若干股权转让、销售交易以及多项与其他公司具资金流动性质的事宜取得足够且适当的审核凭证，就其2015年财务报表“不发表意见”。

　　之后，港交所责令明发集团于2016年4月1日起停牌，尽管其后明发为复牌做了多次努力，但至今仍未见复牌的希望。

　　今年4月底，明发集团公告称，黄焕明辞任公司非执行董事、董事会主席兼公司授权代表各职务，不再担任任何职务，市场猜测人事变动或是为了符合复牌条件。

　　值得一提的是，近年来明发集团因工程质量、安全事故及欠薪等消息负面不断，2019年其马鞍山、淄博等多地子公司被曝多次因拖欠工资问题被通报。

　　03、黄氏四兄弟

　　1985年，黄焕明厦门大学毕业后，只身赴香港创业 。

　　1994年，在香港商界小有名气的黄焕明，与弟弟黄庆祝回到厦门创立明发集团，业务聚焦房地产以及酒店经营。

　　1998年，厦门前埔规划还未清晰，黄焕明在这里一次性开发了13万平方米的明发国际新城，他以每平方米1600元的楼面地价取得这一用地。仅一年时间，与这个地块一路之隔的用地楼面价升至每平方米2960元。

　　明发国际新城的投资策略，奠定了黄焕明投资房地产的策略——在未开发区域提前布局大盘，锁定发展红利，在这一战略的支持下，明发集团赚得盆满钵满。

　　就在住宅开发业务顺风顺水后，黄焕明很快将目光投向商业地产。

　　2002年，明发集团宣布进军商业地产，以7.85亿元成功竞得莲坂改造项目用地，立志将该项目打造成厦门的商业地标，同时也开始全国化拓展布局。

　　然而，由于运营、管理模式、设计等问题，明发集团商业项目登高跌重，不仅厦门明发广场冷清异常，其在南京、合肥、扬州、淄博等地的项目均运营不佳。

　　在这期间，明发集团和黄焕明官司缠身，诉讼不断。2014年由于拒不履行法院判决，黄焕明被列入“全国失信被执行人”名单。

　　据《2019年胡润百富榜》显示，黄焕明最新身家为48亿元。面对股票复牌遥遥无期，资金链异常紧张的明发集团，黄焕明能否顺利化解债务危机呢？