富力地产800亿债务压顶 评级遭两度下调！|债券
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导读：仅仅过了一个多月，穆迪再度下调富力地产的企业家族评级。5月25日，穆迪将富力地产的企业家族评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”，富力香港的CFR由“B1”降至“B2”。所有的展望都从观察名单变为“负面”。
信用评级不断恶化，高债务杠杆率和流动性风险上升，一年内将面临800亿巨债兑付压力。
昔日的“华南五虎之一”富力地产甚至与泰禾并列，成为本年度资本市场最担忧的千亿房企。
01 信用状况持续恶化
4月3日，穆迪将富力地产“Ba3”企业家族评级（CFR）及其全资子公司富力香港“B1”企业家族评级列入降级观察名单，并将这两家公司的展望从“稳定”调整至列入观察名单。
穆迪表示，对富力企业家族评级下调，反映对其高债务杠杆率和流动性风险上升的担忧。
仅仅过了一个多月，穆迪再度下调富力地产的企业家族评级。
5月25日，穆迪将富力地产的企业家族评级(CFR)由“Ba3”降至“B1”，富力香港的CFR由“B1”降至“B2”。
所有的展望都从观察名单变为“负面”。
穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示：“富力地产企业家族评级的下调，反映出穆迪对其经营现金流疲弱以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。”
穆迪表示，尽管该公司在2019年的年合同销售额为1380亿元人民币，但穆迪估计其土地付款前的经营现金流约为100亿元人民币，约占合同销售额的7%，这一水平远低于穆迪评级的中国房地产同行。
鉴于富力地产2019年合同销售额仅增长5%，以及2020年前四个月合同销售额同比下降23%，该公司经营现金流的疲弱状况在近期不太可能有实质性改善。
2019年，该公司的现金回收率也有所下降，而应收账款有所增加。如果这些方面没有改善，公司的财务实力仍将薄弱。
02 800亿债券压顶！偿债压力大
据官网介绍，富力地产成立于1994年，2005在香港证券交易所上市，现已成为以房地产开发为主营业务，同时在酒店发展、商业运营、文体旅游、互联网产贸等领域多元发展的综合性集团。
富力地产已进驻国内外超过140个城市和地区，连续九年被行业协会授予“中国房地产开发企业综合实力10强”“中国房地产开发企业10强”等称号。
2020年1-4月克尔瑞销售数据显示，按操盘金额口径统计，富力地产以273.1亿元位列第20位；以232.3万平方米操盘面积位列第17位。
据2019年年报显示，富力地产2019年销售额为1381.9亿元，同比虽增5%，但未完成年初制定的1600亿元销售目标。
除了销售情况不乐观，富力也存在较大的债务压力。
据统计，目前富力地产国内债券存续21只，存量规模为448亿元，其中有7只规模超140亿债券将于一年内到期。
值得注意的是，富力地产还有8只总规模为231.45亿元的债券将于一年内面临回售，然而2020年仅发债两只募得资金17亿元，因此富力短期偿债压力巨大。
图：富力存量国内债券期限分布
除此之外，富力地产还存续10只境外美元债，总规模为51亿美元，其中有两只规模合计11.75亿美元的优先票据也将在一年内到期。
富力的到期债务不止于此，其还有280亿元银行贷款以及130亿元信托贷款将于一年内到期，800亿债务如达摩克利斯之剑高悬于头顶。
富力在募集书中直言，由于近几年公司加大银行借款规模，并积极发行公司债及境外债券，使得公司负债规模有所上升。
作为市场最看重的指标之一，近5年来富力的净负债率也持续走高，到2019年底达到198.9%，远超行业平均水平。
分析债务结构发现，富力短期借款139.2亿元、一年内到期的非流动负债729.4亿元、长期借款809.7亿元、应付债券379亿元，有息负债合计约2057.3亿元。
然而，截至2020年一季末，富力账面货币资金只有336.6亿元。此外，2017年至2019年及2020年一季度，富力的经营性现金流量净额分别为-18.01亿元、2.07亿元、-136.32亿元和-60.9亿元，不利于保障其偿债能力。
03 密集发新债解困
针对其流动性风险，富力一直尝试通过发行新的债券的办法来解决。
今年年初，富力发行了为期四年的4亿美元优先票据，票面利率为8.625%，拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项。
3月25日，据上交所消息，富力地产非公开发行2020年公司债券获上交所通过。消息显示，该债券拟发行金额40亿元，发行人为广州富力地产股份有限公司，承销商、管理人为招商证券、中信证券、中信建投证券、华泰联合证券。
5月，另据深交所消息，富力此前发行的100亿元小公募项目状态更新为“通过”，募集资金将全部用于偿还今年7只公司债券的到期及回售部分。
募集说明书显示，该债券发行规模不超过人民币100亿元（含100亿元），采用分期发行的方式，首期发行规模不超过人民币50亿元（含50亿元）。债券的期限为不超过10年（含10年），可以为单一期限品种或数个不同期限的混合品种。
此外，富力还通过酒店项目资产证券化进行融资。
4月7日深交所信息显示，“光证-首创-富力万丽酒店资产支持专项计划”项目已受理。
该等债券类别为ABS，拟发行金额25.27亿元，发行人为北京富力欧美园林绿化工程有限公司，地区为北京，行业为公共环保，承销商/管理人为首创证券有限责任公司。
